Kiinteistön asiakirjoja, osa 2: rasitustodistus

Tammikuussa blogissa syvennyttiin kiinteistön lainhuutotodistuksen tietoihin. Tässä osassa perehdytään toiseen tärkeään tietolähteeseen: rasitustodistukseen.

Rasitustodistukselta ilmenevät kiinteistön lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjatut rasitukset. Tyypillisimpiä rasituksia ovat kiinnitykset, vallintarajoitukset ja erityiset oikeudet. Näille kaikille on yhteistä se, että kiinteistöön kohdistuu jokin ulkopuolisen taloudellinen oikeus, jonka huomioimatta jättäminen saattaa vaikuttaa koko kiinteistön luovutuksen pätevyyteen tai muulla tavoin merkittävästi siihen, millaisena kiinteistö luovutuksensaajalle siirtyy.

Rasitustodistukselta ilmeneviä rasituksia ei pidä sekoittaa kiinteistörekisteriotteelta ilmeneviin rasitteisiin, jotka muodostetaan kiinteistötoimituksessa ja jotka määrittelevät yleensä pysyväisluonteisesti kiinteistön käyttöä suhteessa johonkin toiseen kiinteistöön. Tällaisia ovat esimerkiksi oikeus vesijohdon sijoittamiseen tai venevalkamaan. Nämä siirtyvät kaupassa kiinteistön mukana, eikä niillä ole pääsääntöisesti vaikutusta muuhun kuin kaupan kohteena olevan kiinteistön käyttöön (joka sekin on tietysti tärkeää).

Rasitustodistuksen rasituksista yleisimpiä ovat kiinnitykset. Ne ovat kirjauksia, jotka mahdollistavat kiinteistön käyttämisen luoton vakuutena. Kiinnitykset ovat aina rahamääräisiä, ja niitä vastaavat samansuuruiset panttikirjat. Toisin kuin monesti luullaan, kiinnitysten määrä ei tarkoita kiinteistön omistajalla jäljellä olevan asuntolainan määrää, vaan ne kertovat ainoastaan maksimimäärän, josta arvosta kiinteistön nykyinen tai aikaisempi omistaja on mahdollisesti käyttänyt kiinteistöään vakuutena. Panttikirjojen arvo ei kuitenkaan kerro mitään kiinteistön todellisesta arvosta, vaan kiinnitykset vahvistetaan täysin sen suuruisina kuin omistaja niiden vahvistamista hakee.

Panttikirjoja on tätä nykyä sekä kirjallisia että sähköisiä. Rasitustodistukselta ilmenee, kummassa muodossa kyseisen kiinteistön panttikirjat ovat. Kirjallinen panttikirja pantataan velan vakuudeksi luovuttamalla se velkojalle, sähköinen panttikirja taas hakemalla lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkintä panttikirjan haltijasta. Kiinteistön luovutuksensaajan kannalta on ensiarvoisen olennaista varmistua, että a) panttikirjat eivät ole vakuutena mistään myyjän tai kenenkään muunkaan velasta, sekä b) luovutuksensaaja saa panttikirjat rasituksista vapaana haltuunsa. Jos panttikirja on kirjallinen, tämä tapahtuu luovuttamalla kirjallinen panttikirja luovutuksensaajalle kaupanteon yhteydessä. Jos panttikirja on sähköinen, luovutusta vastaa saajamerkinnän kirjaaminen luovutuksensaajan nimiin. 

Jos panttikirjojen siirto jää kiinteistökaupan yhteydessä varmistamatta, voi pahimmassa tapauksessa käydä niin, että kiinteistön ostaja menettää hankkimansa kiinteistön myyjän velkojien periessä saataviaan kiinteistöstä. Panttaukset nimittäin pysyvät voimassa, vaikka kiinteistö vaihtaisi omistajaa. Edellä mainittua tavallisempi tilanne on kuitenkin se, että kirjallinen panttikirja on kokonaan kateissa. Tällöin ainoa tapa varmistua kiinteistön siirtymisestä ilman velkarasitteita on kuolettaa panttikirja käräjäoikeudessa.

Erityisiä oikeuksia ovat kirjatut vuokraoikeudet, käyttöoikeudet ja otto- ja eläkeoikeudet. Varsin yleinen erityinen oikeus on maan- tai tontinvuokraoikeus. Jos kiinteistöstä on vuokrattu alue, johon vuokramies saa rakentaa omistamiaan rakennuksia ja jonka vuokramies saa myös omistajaa kuulematta myydä edelleen, on vuokraoikeus kirjattava rekisteriin. Tällöin se saa laitostunnuksen, joka on L-alkuinen numero kiinteistön kiinteistötunnuksen perässä. Käytännössä kaikki vuokratontilla sijaitsevat omakotitalot ovat tällaisia. Usein vuokratontteja on kaupungeissa ja kaupunkien omistamilla kiinteistöillä, mutta vastaava vuokraoikeus on mahdollista perustaa mihin tahansa kiinteistöön.

Laitostunnuksellisten vuokraoikeuksien ja hallinnanjakosopimusten lisäksi erityisenä oikeutena voidaan kirjata koko kirjo muunlaisia oikeuksia. Esimerkiksi pellonvuokraoikeus tai muu edellä kuvattua "kevyempi" käyttö- tai hallintaoikeus kuten metsänhakkuuoikeus, maa-ainesten otto-oikeus tai eläkeoikeus (ns. syytinki) voidaan kirjata erityisenä oikeutena. Käytännössä esimerkiksi pellonvuokraoikeuksia ei kuitenkaan läheskään aina kirjata rekisteriin, vaan näissä kirjauksen hakeminen jää usein riippumaan oikeudenhaltijan aktiivisuudesta.

Myös hallinnanjakosopimus kirjataan erityisenä oikeutena. Hallinnanjakosopimuksia käytetään erityisesti paritalo- ja erillistalokiinteistöillä, joskus myös rivitaloissa vaihtoehtona asunto-osakeyhtiölle. Hallinnanjakosopimuksella kiinteistön murto-osaiset omistajat sopivat toisiaan ja luovutuksensaajia sitovasti siitä, kuka omistajista hallitsee käytännössä mitäkin aluetta kiinteistöstä ja rakennuksesta.

Yhteistä erityisille oikeuksille on se, että ne sitovat kiinteistön luovutuksensaajaa aina, jos ne on kirjattu rekisteriin. Siksi luovutuksensaajan tulee varmistua huolellisesti hankkimalleen kiinteistölle kirjattujen erityisten oikeuksien sisällöstä.

Vallintarajoitus puolestaan tarkoittaa nimensä mukaisesti sitä, että omistajan luovutus- ja käyttövaltaa on rajoitettu siitä, mitä se normaalisti olisi. Vallintarajoituksena kirjataan esimerkiksi testamentin mukainen käyttöoikeus tai lesken hallintaoikeus, jotka käytännössä estävät omistajaa luovuttamasta kiinteistöä eteenpäin.

Ulosmittaus ja kiinteistönomistajan konkurssi rajoittavat omistajan luovutusvaltaa samaan tapaan kuin vallintarajoitukset, ja ne kirjataan myös näkyviin rasitustodistukselle.

Vallintarajoitusten, ulosmittauksen tai konkurssimerkinnän sivuuttaminen voi käytännössä tarkoittaa sitä, että koko luovutus on pätemätön. Jos kiinteistölle on kirjattu vallintarajoitus, lähtökohtana voi pitää, että luovutukselle on aina oltava vallintarajoituksen haltijan suostumus.

Ulosmittausta ja konkurssia koskevat merkinnät kirjataan rekisteriin saman päivän aikana, kun konkurssia tai ulosmittausta koskeva päätös on annettu. Koska tällaiset päätökset saattavat tulla nopealla varoitusajalla, on luovutuksensaajan useimmiten syytä tarkistaa varsinkin rasitustodistuksen merkinnät vielä luovutuspäivänä, eikä luottaa kuukausien takaisiin tietoihin. 

Yhteenvetona lainhuuto- ja rasitustodistuksista voi todeta, että oikeudenmenetyksien välttämiseksi kiinteistön luovutuksensaajan on syytä perehtyä vähintäänkin näihin, varsin helposti hankittavissa oleviin asiakirjoihin. Välittäjäkaupoissa kiinteistönvälittäjä hankkii muun aineiston lisäksi nämä todistukset ja selvittää ostajalle niiden sisällön, mutta yksityisten välisissä kaupoissa, lahjoituksissa ja varsinkin perinnönjaoissa (joissa myöskään kaupanvahvistaja ei asiaa kontrolloi) meinaavat tarkistukset usein unohtua. Vaikka kummempia kupruja ei luovuttajalla olisikaan mielessä, voi vaikkapa kauan sitten kadonneiden panttikirjojen yllättävä ilmaantuminen kaupanteon jälkeen aiheuttaa luovutuksensaajalle ainakin ylimääräisiä kustannuksia ja päänvaivaa.