Lainhuutotodistus – mikä se on ja mitä sillä tehdään?

28.01.2020

Kiinteistökauppaa tehtäessä tai valmisteltaessa moni taho kysyy nähdäkseen kohteen lainhuuto- ja rasitustodistuksia. Jos kaikki on kunnossa eikä epäselvyyksiä ole, todistukset ovat yleensä niin rutiininomainen ja epäkiinnostava osa kaupantekotilannetta, ettei osapuolten tule sen tarkemmin niiden sisältöä mietittyä. Mutta mitä kaikkea todistuksista pitäisi havaita ja mitä tietoja niillä voi ylipäätään näkyä? Siihen pyritään vastaamaan tällä kirjoituksella. Tässä ensimmäisessä osassa keskitytään lainhuutoon ja seuraavassa, myöhemmin ilmestyvässä osassa syvennytään rasitustodistuksen tietoihin.

Lainhuuto- ja rasitustodistuksista ilmenee, mitä tietoja kiinteistön omistajuudesta ja käyttörajoituksista on kirjattu maanmittauslaitoksen ylläpitämään julkiseen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. (Lisäksi maanmittauslaitos ylläpitää kiinteistörekisteriä, joka sisältää tietoja mm. kiinteistön ulottuvuudesta ja kiinteistötoimituksista. Nämä tiedot näkyvät kiinteistörekisteriotteella ja karttatulosteilla. Näistä ei kuitenkaan tässä yhteydessä sen enempää).

Kiinteistöjärjestelmän tiedot ovat julkisia, ja kuka tahansa saa ostettua minkä tahansa kiinteistön lainhuutotodistuksen, rasitustodistuksen ja kiinteistörekisteriotteen reaaliaikaisina esimerkiksi maanmittauslaitoksen verkkopalvelusta.

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri nauttivat ns. julkista luotettavuutta, eli rekisteriin merkittyjen tietojen oikeellisuuteen on jokaisella lähtökohtaisesti oikeus luottaa. Maanmittauslaitos siis tutkii asiakirjojen muodollisen pätevyyden ennen tietojen merkitsemistä rekisteriin ja vastaa siitä, että tehdyt kirjaukset vastaavat asiakirjoja.

Lainhuutotodistukselta ilmenee kiinteistön kiinteistörekisteriin merkitty nimi, tyyppi, kiinteistötunnus sekä pinta-ala. Lisäksi lainhuutotodistukselta ilmenee, kenelle kiinteistöön on viimeksi myönnetty lainhuuto, toisin sanoen kuka on viimeksi kirjattu kiinteistön omistajaksi.

Kiinteistön ostajan kannalta keskeistä on tarkistaa, että myyjällä on lainhuuto kiinteistöön. Mikäli lainhuuto on jollakulla muulla kuin myyjällä, ostajan on varmistuttava itse siitä, että myyjä on kiinteistön oikea omistaja. Tämä voi tapahtua esimerkiksi pyytämällä haltuunsa ne asiakirjat, joilla myyjä on kiinteistön itselleen saanut, ja varmistumalla niiden pätevyydestä. Ostajan kannalta turvallisinta on kuitenkin edellyttää, että lainhuuto on kirjattu myyjälle ennen kaupan tekemistä.

Lainhuutotodistuksella voi näkyä myös kiinteistönluovutusilmoitus. Tämä tarkoittaa sitä, että kiinteistöstä on tehty kaupanvahvistajan vahvistama luovutus, mutta ostaja ei ole vielä hakenut itselleen lainhuutoa. Vireillä oleva lainhuutohakemus puolestaan voi tarkoittaa sitä, että ostaja on hakenut lainhuutoa, mutta asiaa ei ole vielä ratkaistu. Kiinteistön vaihtaessa omistajaa ostajalla (tai esim. perinnön tai lahjan saajalla) on velvollisuus hakea lainhuutoa määräajassa.  

Jos kiinteistöä ostettaessa lainhuutotodistuksella näkyy varsinaisen lainhuutomerkinnän lisäksi vireillä oleva lainhuutohakemus tai kiinteistönluovutusilmoitus, on kiinteistön ostajan syytä varmistua, ettei kyseinen luovutus koske ostajan hankkimaa osaa kiinteistöstä. Jos nimittäin myyjä keksisi vilpillisesti myydä kiinteistönsä vaikka samana päivänä peräkkäin kahdelle toisestaan tietämättömälle ostajalle, lainhuutoa ensin hakenut osapuoli on pääsääntöisesti huomattavasti vahvemmilla. Näin ollen lainhuutoa hakemalla ostaja suojaa vahvasti myös omaa etuaan.

Lainhuutotodistuksella voi näkyä myös määräalojen tietoja. Tämä tarkoittaa, että kiinteistöstä on luovutettu rajoiltaan yksilöity alue, jota ei kuitenkaan ole syystä tai toisesta ainakaan vielä kiinteistötoimituksessa lohkottu omaksi kiinteistökseen. Tällaisella määräalalla voi olla täysin eri omistaja ja lainhuuto kuin emäkiinteistöllä, joten emäkiinteistön ostajakandidaatin kannattaa huolellisesti varmistua siitä, missä lohkomaton määräala kiinteistöllä sijaitsee. 

Jos kiinteistön omistaa kuolinpesä, osakkaat ovat saattaneet hakea kuolinpesälle selvennyslainhuutoa. Tällöin omistajana on edelleen kuolinpesä, mutta lainhuutorekisterimerkinnästä näkee myös kuolinpesän osakkaiden henkilöllisyydet. Selvennyslainhuutoa ei ole pakko hakea eikä sitä läheskään aina myöskään haeta - tosin silloin mahdollisen ostajan on itse selvitettävä kuolinpesän asiakirjoista, kenellä on oikeus myydä kiinteistö kuolinpesän puolesta.