Varainsiirtoverosta erityisesti perintö- ja ositustilanteissa

17.12.2019

Varainsiirtovero on ostajan maksettavaksi kuuluva vero, kun kiinteistö tai arvopaperi vaihtaa omistajaa. Varainsiirtoveroa maksetaan kiinteistöistä ja rakennuksista 4 %, asunto- ja kiinteistöyhtiöiden osakkeista 2 % ja muista osakkeista 1,6 % luovutushinnasta. Arvopaperipörssissä ostetuista osakkeista ei kuitenkaan tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, kuten ei myöskään asumisoikeusasunnoista eikä tietyin edellytyksin ensiasunnosta.

Varainsiirtovero tulee maksaa oma-aloitteisesti 2-6 kuukauden mittaisessa määräajassa luovutuksen jälkeen. Määräajan alkamisajankohta ja pituus vaihtelee luovutuksen kohteesta ja -tyypistä riippuen. Lisäksi luovutuksensaaja tai asunto-osakekaupoissa kiinteistönvälittäjä tekee varainsiirtoveroilmoituksen Verohallinnolle. Maksamis- ja ilmoitusmenettely muuttui marraskuussa 2019 siten, että jatkossa veron maksamiseen tarvitaan asiakaskohtainen viitenumero, jonka saa OmaVerosta tai puhelimitse Verohallinnosta. Varainsiirtovero on oltava ilmoitettuna ja maksettuna, ennen kuin isännöitsijä merkitsee ostajan asunto-osakeyhtiössä osakeluetteloon tai Maanmittauslaitos myöntää ostajalle lainhuudon.

Varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa vastikkeettomista saannoista, kuten perinnöstä, testamentista tai lahjasta. Näiden osalta nyrkkisääntönä voi pitää, että aina kun saadusta omaisuudesta maksetaan perintö- tai lahjaveroa, ei samasta osuudesta mene varainsiirtoveroa.

Jos perinnönjaossa kuitenkin käytetään pesän ulkopuolisia varoja varainsiirtoveron alaisen omaisuuden lunastamiseksi, varainsiirtoveroa voi tulla maksettavaksi. Tällainen tilanne on kyseessä esimerkiksi silloin, jos yksi osakas lunastaa omilla varoillaan (tai ottamalla itselleen lainaa) itselleen kuolinpesän omistaman kiinteistön. Tällöin hänen kuolinpesälle tai muille osakkaille maksamansa lunastushinta on varainsiirtoveron alaista vastiketta. Tästä syystä tällaisten lunastusten sijasta on varainsiirtoveron kannalta edullisempaa jakaa perintöä niin, että kiinteistön osuuteensa saava osakas saa lunastushinnan maksamisen sijasta perinnönjaossa vähemmän muuta omaisuutta pesästä. Tämä tietysti edellyttää, että pesässä on myös muuta jaettavaa omaisuutta kaikkien osakkaiden osuuksien katteeksi.

Osituksessa eli toimituksessa, jossa sovitaan omaisuuden jakamisesta avioliiton päätyttyä joko kuolemaan tai avioeroon, varainsiirtoverovelvollisuus riippuu siitä, onko vastikkeena käytetty jotain muuta kuin jaettavana olevaa varallisuutta. Jaettavana olevan varallisuuden määrittely tehdään osituslaskelmassa, josta käy ilmi jaettavana oleva avio-oikeuden alainen omaisuus sekä se, tuleeko tasinkoa maksettavaksi. Jos siis osituslaskelma näyttää, että toiselle puolisoista tulee maksaa tasinkoa, ja tämä tasinko maksetaan luovuttamalla saajalle toisen puolison omistama kiinteistö, ei varainsiirtoveroa tästä lähtökohtaisesti mene. Samoin on silloin, jos ositus toteutetaan niin, että toinen puolisoista lunastaa yhteisen asunnon kokonaan itselleen ottamalla vastatakseen aiemmin yhteisenä olleen asuntolainan.

Varainsiirtoveroa tulee osituksessa kuitenkin maksettavaksi heti, jos suorituksia tehdään osituksen ulkopuolisilla varoilla. Esimerkiksi tilanteessa, jossa toinen puolisoista lunastaa itselleen yhteisen asunnon siten, että hän ottaa vastatakseen vanhan yhteisen lainan ja sen lisäksi ottaa uutta lainaa maksaakseen puolisolleen rahana vaikkapa 10.000 euroa, menee varainsiirtovero tuolloin 10.000 eurosta.

Huomattavaa on myös, että varainsiirtoverovapaus tulee kyseeseen vain osituksessa eli silloin, kun jaetaan avio-oikeuden alaista omaisuutta. Jos puolisoilla on ollut avio-oikeuden poissulkeva avioehto, toimitetaan osituksen sijasta omaisuuden erottelu. Koska erottelussa ei makseta tasinkoa, siinä tehtävät omistajanvaihdokset ovat varainsiirtoveron näkökulmasta rinnastettavissa normaaliin kauppaan. Siten erotteluna tehdyistä luovutuksista menee täysin normaali varainsiirtovero. Sama koskee myös avoliiton päättyessä tehtäviä erotteluita.

Vaikka varainsiirtovero onkin prosentuaalisesti suhteellisen pieni vero, se on usein epämieluinen lisä kiinteistön tai asunnon hankintahintaan tai varsinkin erotilanteessa mahdollisesti muutenkin tukalaan taloudelliseen tilanteeseen. Osituksen tai perinnönjaon yhteydessä kannattaa siis kartoittaa mahdollisuudet varainsiirtoveron pienentämiseen suunnittelemalla luovutus sellaiseksi, että ulkopuolisten varojen käyttö on mahdollisimman vähäistä. Lisäksi avioliiton päättyessä maksettavaa veroa voi pyrkiä minimoimaan myös etukäteen laatimalla avioehto sellaiseksi, että yhteisesti omistetun omaisuuden osalta avio-oikeutta ei suljetakaan kokonaan pois. Tämä saattaa mahdollistaa yhteisesti omistetun omaisuuden jakamisen vähemmillä veroseuraamuksilla, kun erottelun sijasta päästään toimittamaan ositus.