Kaupanvahvistajan rooli kiinteistökaupassa

Maakaaren mukaan kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Jos kauppaa ei tehdä sähköisessä muodossa vaan vanhaan tapaan paperisella kauppakirjalla, myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja ja kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Kaupanvahvistajana voivat toimia erinäiset viranomaiset kuten henkikirjoittajat ja julkiset notaarit sekä tietyt maanmittauslaitoksen, poliisin, ulkomaan edustustojen ja ulosottolaitoksen henkilökuntaan kuuluvat. Lisäksi lakiasiaintoimistoissa, pankeissa ja muissa yrityksissä toimii erinäinen joukko maanmittauslaitoksen määräämiä kaupanvahvistajia, jollainen myös allekirjoittanut on. Maanmittauslaitos voi hakemuksesta määrätä kaupanvahvistajaksi henkilön, jolla on riittävä perehtyneisyys ja muut edellytykset tehtävän hoitamiseen.

Kaupanvahvistaja tulee mukaan kaupantekotilaisuuteen, tarkastaa osapuolten henkilöllisyydet ja mahdolliset valtakirjat, allekirjoittaa kauppakirjan ja veloittaa tästä huvista palkkionaan 120 euroa. Mutta mitä tähän palveluun oikeastaan sisältyy?

Muotovaatimusten tarkastaminen. Sen lisäksi, että kaupanvahvistaja tarkistaa allekirjoittajien henkilöllisyydet ja todentaa heidän yhtäaikaisen läsnäolonsa, kaupanvahvistaja varmistaa, että kiinteistön luovutukselle maakaaressa säädetyt ehdottomat muotovaatimukset (luovutustarkoitus, luovutettava kohde, myyjä ja ostaja, kauppahinta ja muu vastike, määräalan alueen yksilöinti) täyttyvät. Tässä yhteydessä tulee siis tarkistetuksi, että luovutettava kiinteistö on riittävästi yksilöity ja sen kiinteistötunnus on oikein.

Osapuolet ja valtakirjat. Mikäli joku osapuolista on edustettuna valtakirjalla, kaupanvahvistaja tarkistaa valtakirjojen sisällön ja niiden muotovaatimusten mukaisuuden. Kaupanvahvistaja tarkistaa myös havaittavilta osiltaan sen, että osapuolet ovat muutenkin asianmukaisesti edustettuina (esimerkiksi, että alaikäisen puolesta kauppakirjan allekirjoittavat huoltajat tai määrätty edunvalvojan sijainen).

Sopimuksen pätevyyden alustava arviointi. Kaupanvahvistaja ei saa vahvistaa luovutusta, jos sen pätevyyttä on perusteltua aihetta epäillä. Tällaisia tilanteita voivat olla esimerkiksi epäilys siitä, että joku osapuolista on vaikkapa pakotettu kaupantekoon, tai jos joku osapuolista on selkeästi päihtynyt niin, että hänen kykynsä ja tahdonmuodostuksensa kauppaan sitoutumisessa on epävarmaa. Lisäksi, jos kaupanvahvistaja havaitsee, että luovutuskirjan sisältö ei vastaa asianosaisten sopimia luovutuksen ehtoja, ei hän saa vahvistaa kauppaa.

Kiinteistönluovutusilmoitus ja lainhuuto. Kaupanvahvistaja tekee kahden vuorokauden sisällä luovutuksesta luovutusilmoituksen Maanmittauslaitokselle. Luovutusilmoituksesta kirjataan tieto lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ja ilmoituksia käytetään viranomaisten toimesta esimerkiksi tilastointitarkoituksissa. Kesäkuusta 2020 lähtien kaupanvahvistaja on voinut myös laittaa luovutuksensaajan puolesta lainhuutohakemuksen vireille, mikäli luovutuksensaaja niin haluaa.

Mitä kaupanvahvistus ei kata? Vaikka kaupanvahvistus lisääkin kiinteistökauppojen luotettavuutta ja varmuutta, ei kaupanvahvistus  ole kaupan pätevyyden ehdoton tae. Vaikka kaupanvahvistaja tarkistaakin kaupan ulkoisesti havaittavat pätevyysedellytykset, ei hänellä ole mitään mahdollisuutta varmistua aivan kaikista pätevyyteen vaikuttavista seikoista. Tällaisia voivat olla erityisesti osapuolen tahdonmuodostukseen tai ymmärrykseen liittyvät seikat, valtakirjassa olevan allekirjoituksen aitous tai luovuttajan omistusoikeus. Kaupanvahvistajalla ei ole velvollisuutta laajemmin tutkia esimerkiksi myyjäkuolinpesän osakastahon oikeellisuutta tai myyjän omistusoikeutta, jos myyjänä ei ole lainhuudon viimeisin saaja. Tällaiset asiakirjaselvitykset tutkitaan pääsääntöisesti vasta lainhuutoa haettaessa. 

Kaupanvahvistaja ei myöskään lähtökohtaisesti lainkaan tutki kaupan tai sen ehtojen tarkoituksenmukaisuutta osapuolten välisessä suhteessa. Kaupanvahvistaja tutkii kaupan ehdot vain siltä osin, että ehdottomat muotovaatimukset tulevat täytettyä eikä esimerkiksi omistusoikeuden siirtymisen osalta kauppakirjassa ole epäselvyyksiä tai ristiriitaisuuksia. Sen sijaan esimerkiksi kaupan kohteen kuntoa, kauppahinnan maksuaikataulua tai kaupan kohteen hoito- ja ylläpitokustannusten jakamista koskevia ehtoja kaupanvahvistaja ei tutki eikä kommentoi.

Itse vahvistan itse laatimieni luovutuskirjojen lisäksi myös kiinteistönvälittäjien ja osapuolten itsensä laatimia kauppakirjoja. Jos luovutuskirja on osapuolten itse laatima, suosittelen pelkän kaupanvahvistuksen lisäksi lisätoimeksiantona myös tarkistuttamaan kauppakirjan ehtoineen kokonaisuudessaan. Tarkistuksen yhteydessä kauppakirja käydään molempien luovutuksen osapuolten kanssa läpi yhteisesti ja varmistetaan, että kaikesta tarvittavasta on muistettu sopia tarpeeksi selkeästi. Samalla tulee varmistettua, että kumpikin osapuoli on ymmärtänyt kaupan ehdot ja niiden merkityksen samalla tavoin, ja että osapuolet ovat tietoisia esimerkiksi kaupan erilaisista veroseuraamuksista eikä jälkikäteisiä yllätyksiä enää tule. Tarkistukseen kuluu yleensä noin puolesta tunnista tuntiin, joten siitä aiheutuva lisäkustannus ei ole suuri.

Kaupanvahvistaja toimii tehtävässään virkavastuulla ja ei saa vahvistaa kauppaa, jos hän on jollain tavalla esteellinen osapuoliin nähden. Esteellisyys tarkoittaa sellaista suhdetta johonkin kaupan osapuolista, että kaupanvahvistajan ei enää katsota voivan vahvistaa kauppaa puolueettomana ja riippumattomana virkamiehenä. Tällainen este voi olla esimerkiksi se, että kaupan osapuoli on kaupanvahvistajan lähisukulainen tai puoliso. Pelkästään kauppakirjan laatiminen tai tarkastaminen ei tee kaupanvahvistajasta esteellistä, jos laatiminen tai tarkistus on tehty osapuolten yhteiseen lukuun. Sen sijaan, jos kaupanvahvistaja on toiminut jonkun kaupan osapuolen avustajana erikseen tai laatinut kauppakirjan yksin hänen toimeksiannostaan, ei hän saa enää toimia samassa kaupassa kaupanvahvistajana. Tällöin kaupanvahvistajaksi hankitaan eri henkilö. 

- Katri / Laki-Silta